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June 04 , 2018

잘 만든 리스 계약서

 

주택을 렌트함에 있어서 가장 핵심이 되는 것은 리스 계약서(Lease Agreement)입니다. 기본적으로 부동산 전문인들은 조지아 부동산전문인 협회(Georgia Association of Realtors)에 의해 만들어진 GAR Form을 사용하는데 이 양식은 해마다 수정 또는 변경되기도 합니다. 리스계약서의 매년 수정 또는 변경의 주된 이유는 바로 그 전 해에 발생한 리스계약에 의해 파생되는 문제들에 의거하여 수정되거나, 집주인과 세입자간의 또다른 분쟁을 예방하는 차원이라고 할 수 있을 것입니다. 표준리스계약서로 널리 쓰이고 있는 이 양식에서도 언급되지 않은 많은 분쟁가능성을 가진 사항들에 대한 기술을 미리 함으로써 리스계약서의 완벽을 기할 수 있을 것입니다.

예를 들면,  현재 이 양식에는 렌트비를 연체했을 때 내게 되는 연체료와 개인수표로 렌트비를 내고 그 수표가 부도(Bounce)가 났을 경우 내게되는 페널티등을 기술하게 되어있는데,  조금 더 자세히 준비하자면, 부도가 난 수표는 결국, 제 날짜에 렌트비를 받지 못한 결과를 초래하기 때문에 집주인에게는 이중의 피해를 입히는 것이 되므로 이런 경우 세입자는 연체료와 부도수표 페널티를 함께 지불해야 한다고 기술할 수 있을 것입니다.

그리고,  전기나 개스, 수도 등의 유틸리티에 대한 부담은 누가 할 것인지 확실하게 기술해야 합니다. 일부 타운홈은 수도나 쓰레기의 부담을 집주인이 매달 내는 HOA(Home Owner’s Association)비용에 포함되어 있어 집주인이 내기도 하지만, 다른 타운홈은 수도요금만 포함되어 있어 자세한 확인후 계약서에 기입해야 합니다. 실제로 한 손님이 직접 작성한 계약서에 확인없이 수도요금을 세입자가 부담하지 않아도 된다고 하였다가 HOA비용에 포함되지 않은 것을 알게 되고는 1년간의 계약기간동안 수도요금을 계속 집주인이 내야만 하는 경우가 있었습니다. 이 뿐만 아니라, 정원관리나 페스트 콘트롤 등의 서비스 제공자가 어느쪽인가 하는 것의 여부도 반드시 계약시 확인하셔야 합니다.

또한,  세입자의 사정으로 계약기간보다 먼저 이사를 나갈 경우나 집주인의 사정으로 세입자에게 계약기간보다 먼저 나가달라고 해야할 때, 쌍방간의 합리적이고 객관적인 기준에 의한  통지(Notice)기간이나 보상기준(Early Termination Penalty)이 계약서에 명시되어야 합니다.  더불어, 집에 살고 있는 사람의 수와 이름도 계약서에 들어있어야 하고  렌트홈에 갖추어진 가전제품에 대한 종류도 기입해 두어야 합니다.

가장 많은 쟁점이 될 수 있는 것 중의 하나가 애완동물(Pet)에 대한 것입니다. 일반적으로 애완동물을 키우는 것을 허락하는 것은 완전히 집주인의 허가에 따른 것입니다. 많은 미국인들은 애완동물을 가족과 같이 여기며 살기 때문에 많은 세입자들도 애완동물에 대한 불환급 보증금(Non-Refundable Pet Deposit)을 내면서까지 렌트홈을 찾습니다. 그러나, 애완동물을 키우다가 더럽혀진 카펫이나 배인 냄새등의 문제가 심할 경우에는 큰 분쟁이 되기도 하기 때문에 애완동물 보증금을 받는 것 뿐만 아니라, 특별조항을 만들어서 이사 직전 전문가에 의한 카펫클리닝을 하도록 하는 등 강제조항을 삽입할 수도 있습니다.